下面是小编为大家整理的房地产开可研报告阳光花园二期终稿（2023年）,供大家参考。
房地产开可研报告阳光花园二期终稿 1 1.1 项目 概况 1 1 .11 .1 项 目名称 安庆市阳光花园二期建设项目 1.2 1.2 建设地点 安徽省安庆市区南侧，南频长江，北靠人民路，东接长江大桥，西临迎江寺、振风塔，周边教育卫生、大型商场等设施齐全、交通便利。
1.3 1.3 项目进度 土地、规划等有关审批程序已经完成，已完成五通一平工作，各类市政管线已铺设到位并预留接口。
4 1.1.4 建设内容 规划二期总用地 42918.65 m2 。规划总建筑面积 121265.85m 2 ，其中住宅面积102728.35m2 ，商业建筑面积 6159.26m 2 ，公建面积为 2082.01 m 2 ，人防工程 8192.23m 2 ，自行车库 2104m2 ，容积率为 2.59，绿地率为 32%，总户数 790 户。
5 1.1.5 项目总投资及 资金来源 工程总投资 31070.72 万元人民币。自筹 11070.72 万元，贷款 15000 万元, 商品房预售款 5000 万元。
6 1.1.6 建设运营期 项目建设期运营期为三年。
1.2 2 企业 概况 公司企业法人营业执照注册号 340800000013667，发证机关安庆市工商行政管理局。公司住所位于安庆市集贤路 30 号。
法定代表人：盛志明 注册资本：贰仟万圆整 实收资本：贰仟万圆整 公司类型：有限责任公司（自然人投资或者控股） 经营范围：对农业、工业、商贸流通产业项目与高新技术项目的投资；房地产开发、销售、租赁；建筑材料销售、停车场服务。
安徽盛晟投资开发有限公司原名为安庆京安房地产开发有限责任公司，成立于1996 年，现已进展成为一家具有相当规模与实力的多元化民营房地产综合开发企业，为房地产开发二级资质，注册资金 2000 万元，公司现有员工 200 余人，其中各类专业技术人员 50 余人。公司下辖安徽长江建设总公司、建材公司、京安物业公司、安庆盛晟农业投资进展有限责任公司。
公司自成立以来，已累计参与开发各类住宅、商铺、写字楼逾 25 万 m2 ，其中“京安花苑”、“阳光花园”、“长江广场”等优质楼盘成为深受消费者喜爱的明星小区“阳光花园”小区被有关部门推荐代表安庆市参加全省十佳住宅小区评选。公司先后获得安徽省“十佳民营企业”、安徽省“百强民营企业”、安庆市“十佳民营企业”等多项荣誉称号。
1.3 3 可行性研究根据 1、建设部关于《房地产开发项目经济评价方法》 2、国家发改委《建设项目经济评价方法与参数》第三版 3、《安庆市商品房销售管理办法》 4、《安庆市住宅小区配套设施规划建设管理办法》 5、《城市房地产开发经营管理条例》 6、安庆市规划局批准的规划总平面图及规划设计方案 7、安徽省建设厅、进展与改革委员会、经济委员会《关于开展节能省地型住宅建设试点的通知》建房【2007】61 号 1.4 研究范围 本项目可行性研究报告根据国家的有关规定与标准，在充分调查研究的基础上，结合安庆市经济进展规划、城市总体规划、土地利用总体规划与项目所在地迎江区社会经济现状及周边环境，从项目建设背景及必要性、市场需求分析、项目选址与建设条件分析、要紧建设工程、环境保护、安全生产、消防节能，项目运营管理与劳动定员、项目建设实施计划，投资估算及资金筹措方案，与从经济、社会、生态效益等方面，对项目建设的必定性、合理性、科学性与可行性进行了全面研究论证，并得出相应结论，为有关部门决策提供根据。
第二章 项目建设背景与必要性 2.1 项目建设背景 进入二十一世纪以来，安庆市国民经济保持良好的进展态势，产业结构调整取得积极成效，经济运行质量与效益不断改善，社会各项事业得到全面进展，城镇居民收入增长较快，农民收入增长稳固，人民生活水平有了较大的提高。为全面建设小康社会，安庆市委、市政府提出了追赶式前进、跨越式进展战略，力争在 2010 年前后把安庆建成拥有百万人口、百平方公里面积的“双百”城市，安庆市的国民经济与城市建设进入了新的一轮快速进展时期。同时，由于安庆长江大桥的建成通车，拉近了与长三角地区的时空距离，安庆经济进展的巨大潜力，良好的区位优势与交通优势与优良的投资环境，吸引了长三角地区的投资者的高度关注。为促进加快进展，安徽盛晟投资开发有限公司建设阳光花园二期，建一个集居住、休闲、商贸于一体的，具有现代性、生态性景观性的高档住宅区，项目建设对沿江路的形象的改变也具有重要的作用。
2.2 项目建设的必要性 1 2.2.1 项目建设是习惯了安庆市城市建设与进展的需要 依照安庆市委、市政府的进展战略，要把安庆建设成为“双百”规模的现代大城市，使安庆成为区域性交通枢纽中心与物流商贸中心，成为制造业的加工基地与农副产品生产加工基地。新一轮城市总体规划已正式启动，城北城东四条 60 米大道与几条主干道已投入施工并部分建成，拉开了城市建设东进北扩的序幕，大桥经济开发区与安庆经济技术开发区工业园的建设正加紧进行，招商引资工作取得良好成效。省政府关于加快沿江城市开发进展的战略部署使安庆加快了融入长三角经济圈的步伐，明确了坚持以东向进展为主的战略方向，通过与长三角地区的观念、技术、信息、资金等方面的对接，安庆市工业化、城市化进程必定加快，工业化进程加快将进一步加强市域经济实力与居民收入的提高，城市化加快将带来农民从农村向城市集聚，农村富余劳动力向工业与第三产业转移，商贸物流业的兴起进一步吸引许多投资者来安庆投资进展，安庆市经济进展的潜力正逐步转化为现实的生产力。
2.2.2 项目建设是安庆房地产业 进展 的需要 随着国民经济的进展与人民物质文化生活水平的提高，市民住房消费日益增加， 市场潜在的住房需求较快地转化为现实需求。同时，人们已不简单满足住房的基本居住功能，渴望环境优美、功能齐全、追求环境的生态化、个性化成为人们选择住房的审美需求。阳光花园二期项目意在运用人文理念，建设环境优美、人车分流、智能安防系统先进、各项服务设施完善的中高档商住区，在一定程度上习惯了居民对住房消费日益增长的需要，为本市房地产产业进展做出了奉献，同时项目建设能够相应带动建材、服务等有关产业的进展。
2 2. . 2.3 3 是开发企业自身进展的需要 安徽盛晟投资开发有限公司通过认真市场调研，依托先进的房地产开发理念、丰富的管理经验，在阳光花园一期开发的基础上，抓住有利时机，审时度势，于 2004年 12 月与安庆市土地收购储备中心签订国有土地使用权预供应协议书，进行阳光花园二期项目开发建设。
项目的建设目标是成为安庆沿江住宅示范性建筑，并严格按照国务院及省、市关于节能减排综合性方案的通知精神，推进节能省地环保型住宅建设，发挥示范项目效应。安庆市阳光花园二期建设项目将在住宅的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能与耐久性能等五个方面，保证节地、节能、节水、节材与环境保护推进住宅建设新机制建设，实现住宅产业现代化，建设具有较高水准的综合性住宅示范小区，转变住宅建设方式，建立具有特色的住宅建设模式与消费模式，为安庆市住宅建设在“节能省地环保型”试点项目提供典范。
第三章 市场分析 3.1 安庆城市居民住房概况 过去四年间，随着我市城市居民生活水平的提高，人均住房建筑面积不断增加，住房条件有了较大的改善。2004 年我市城市居民人均住房建筑面积 19.3 平方米，到2008 年底，全市城市居民人均住房建筑面积达到 26.6 平方米，比 2004 年增长 37.82%。
表 3-1 全市人均住房建筑面积统计表 年 份 人均住房建筑面积(m2) 比上年增加(%) 2004 年 19.3 2005 年 21.73 3.9 2006 年 22.16 2.0 2007 年 23.62 6.6 2008 年 26.6 12.6 尽管人均住房面积有了较快的增长，但从总体情况来看仍不乐观，据不完全统计，由于多种原因，安庆市仍有 10%左右的家庭人均住房面积仅在 12m2下列，21%的家庭住房水平还低于平均水平，参照小康社会人均 25～30 m2 的住房标准，40%左右的家庭住房面积在小康水平线下列，住房面积差异大的现象显示出巨大的住房需求。
3.2 安庆市住房市场需求量预测 安庆市住房市场的潜在需求较大，能够从三个方面进行分析：第一，根据安庆市全面建设小康社会的战略目标，到 2010 年城镇居民人均可支配收入达到 9500 元，年递增 5.8%，城镇人均住房面积由 2004 年的 19.3 平方米增长到 26.6 平方米，年均住房建筑面积增加 1.46 平方米。以 2004 年底市区非农业人口 39.6 万人为基数计，平均每年需新增住房 57.82 万平方米；第二，根据安庆市“双百’’规模城市进展目标与《安庆市城市总体规划》，到 20l0 年安庆市主城区人口约为 70 万，比 2004 年净增30.4 万人，按入均建筑面积 25 平方米计算，约需新建住房 760 万平方米，平均每年 31.5327.455.318.2721.3305101520253035多层公寓 小高层 排屋 住宅 高档住宅需新建住房 380 万平方米；第三，近四年来我市累计拆迁危旧住房近 40 万平方米，平均每年约需新（重）建住房 8 万平方米。
综上所述，今后几年安庆我市住房年需求量在 477.82 万平方米左右，近几年市区竣工住宅建筑面积约为 44～50 万平方米左右，可见，对住房的消费需求将呈现出强烈的增长势头。
3.3 消费者调查概况 本项目在安庆市属中高档住宅区，调查对象要紧以本市的中高层消费者为主，从事要紧行业为：金融保险业、行政事业单位、自由职业者、公司职员、从事房地产工作人员与部分工商经营户，调查对象要紧集中在 25-39 岁之间，调查分析情况如下：
（1 1 ）购房目的 有 40.92％的购房人要紧是为了改善目前的居住状况，想住得舒适一点，25.71％的是由于目前的住宅太小，14.9%w 认为自己住的环境及物业管理、配套不好，而有15.82％的人是兼投资与居住，还有 12.55％的购房人的原因是由于居住的住宅功能不全。以此数据我们能够看到，安庆具有相当大的市场吸纳能力。
（2 2 ）物业结构 从上图可知：安庆人选择的住宅类型要紧集中在多层公寓、小高层、高档住宅，其比例分别为 31.53％、27.45％、21.33％。对多层公寓的认同率最高。对小高层与高档住宅较高的认同率应作具体分析，受访人在其填写问卷的时候普遍带有一种美好 0510152025302房2厅1卫 3房 2厅2卫 没有分隔的房子单位:%的主观愿望在内，或者者只是出于一种对新事物的好奇而表现的一种意愿，而无实在的购买动机。
（3）面积需求 图表统计受访者选择住宅面积要紧集中在 71～91m2、91～110m2、110～130m2，其比例分别是 11.84％、35.61%与 27.55％，而选择 130m2 以上的相对较少。
（4）户型 从上图图表统计受访者选择的户型要紧集中在三房两厅一卫与三房两厅两卫，分别占的比例为 27.86%、21.22%，二房二厅一卫及二房二厅二卫的比例也很多，分别占0 10 20 30 4070以下71-9191-110111-130131-160161-200200以上单位:% 第一季度第二季度第三季度第四季度00 5 10 15 20 25 30 35 40 45一次性付款分期付款银行按揭公积金条形图 118.47%、17.45%，四房以上的大户型相对较少。
（5）房价 选择 30-35 万元的比例最高为 29.86％，其次为 25-30 万元与 20～25 万元分别为27.33%、18.61%，35 万元以上的为 15.81%，15 万元下列的最少为 8.39%。
受家庭收入的制约及相对保守的消费观念，安庆人对总体房价的承受能力比沿海地区普遍偏低。
（6 6 ）付款方式 选择分期付款的形式占绝大部分，比例为 41.43%；银行按揭占了 27.65%；一次性付款为 19.69%；选择公积金最少为 6.63%。
（7 7 ）物业管理 被访者大多对目前小区的物业管理水平不满意，要求改善物业管理，特别要求加强小区的安全管理与卫生状况。最好能有二级以上资质的物业管理公司介入小区的物业管理，对 0.8 元／月／平方米左右的物管费用普遍同意。
20-25 万元 15 万下列 35 万以上 25-30 万 30-35 万 3.4 项目营销计划 3.4.1 目标市场 阳光花园二期项目是一个大型的绿色环保社区，其目标市场遍布安庆市及周边地区，目标客户年龄应以 25～55 岁的人群为主，目标客户为中等收入及个体经营户，目标客户以家庭月收入在 6000 元以上的为主。
（1 1 ）安庆市本地居民 安庆市老城区人口密集，许多住宅排列紧密且楼层低矮，有的终年不见阳光。随着生活水平的提高，对住房质量与环境的要求也越来越高，加上城市建设引起的拆迁，住房制度改革等多种原因，这些人群有很强的购买动机。
（2 2 ）在安庆市工作的中等收入家庭及个体经营者 这类客户有较高收入，他们对生活水平、生活环境的要求不断提高，追求舒适自在的生活环境。在安庆光彩大市场的许多个体经营户在完成商铺的投资之后，开始购置中高档住房。从目前安庆的楼盘销售对象看，许多是来自周边县镇的中等收入者与光彩大市场的个体经营户。本项目是环境优美、功能齐全的环保社区，对这一部分顾客有较强的吸引力。
（3 3 ）注重环境质量的白领阶层家庭 这类客户群有较高的经济收入，文化素养高，对住房环境要求也高，他们为自己，也为老人与孩子们愿意选择有绿化空间，有休闲场地的社区居住，本项目正迎合了这类客户群的需要。
3.4.2 促销手段 项目单位已组建本项目的营销机构，为项目营销进行策划与服务。诸如：在报纸、电台、电视台等新闻媒体广泛进行本项目的宣传，突出本项目的“高质、环保、优美、舒适、温馨”的主题；制作适当的户外广告，展示本项目的重要卖点；印制散发精美的售楼书，宣传本项目特殊的魅力；在销售价格上给予消费者适当的让利与优惠；在付款方式上采取分期支付及一次性支付优惠的措施；在服务上为顾客提供代办事项； 在售后服务上代住户进行室内装饰设计、施...
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